菲律宾房产证过户服务案例分享

菲律宾二手房房产证的问题。购买二手房的时候，卖方会在买方支付全款的时候把现有房产证给买方，然后买方拿着旧的房产证去办理过户并拿到新的房产证。过户和办理新房产证需要大概2-6个月的时间，期间需要缴纳各种税费，一般情况下，卖家会缴纳6%的增值税，买家缴纳过户费印花税注册费等各项，约2.5-3% （都是基于合同总交易额）。如果要验房产证信息的真伪，可以去大楼所在的City的Registry of Deed申请一份Certified truecopy of Title，比如房子在Makati city, 那就是去Makati的RD申请，正常几个工作日会下来，有些加急以当天出来。这个文件可以查到房产证的真实信息，以及抵押情况(如有)等等，拿到之后请认真阅读每一页。但是这不能保证交易的时候卖家给你的那份房产证就是真的，因为申请验证文件并不需要上交原件。也就是说卖家确实有一份房产证，但是他给你的那份并不一定是真实的那份。当然这种情况是极少极少的。如果在交易的时候还是不放心，可以双方一起拿着房产证原件去RD当场验证。如果房子有抵押贷款的情况，房产证原件会在银行，双方可在银行还清贷款并一起拿到房产证。房产证拿到之后需要妥善保管，如果丢失要补办，那是非常麻烦的，会有一个冗长的过程，可能一年都解
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二、菲律賓房產交易相關費用房地產交易涉及的不僅僅是房產自身的價格，需要支付一些其他的稅費，包括：
A. 資本利得稅（Capital Gains Tax）：房產的銷售價格（listing price）、公告地價/房價或公平市場價值的6%，以最高者為準。通常由賣方支付，但在某些情況下由買方支付，或最終匯總到銷售價格。（此項費用由賣家負責）
B. 印花稅（Documentary Stamp Tax）：房產的銷售價格、公告地價/房價或公平市場價值的1.5%，以最高者為準。（此項費用由買家負責）
C. 轉讓稅（Transfer Tax）：房產的銷售價格、公告地價/房價或公平市場價值的0.5%至0.75%，以最高者為準，取決於房產所在的地理位置。（此項費用由買家負責）
D. 所有權轉讓登記費（Title Registration Fee）：根據公佈的登記費表而有所不同，一般約爲0.25%的房產的銷售價格。（此項費用由買家負責）

E. 增值稅（Value Added Tax）：房產銷售價格12%的VAT（不扣建築成本，直接按照銷售價格12%計算）只有在兩種情況下需要繳納且由賣方繳納，一般房產買家無需擔憂VAT（1）房產直接從開發商手上買的，這個情況下，VAT會在開發商的報價單裏體現出來，一般含在總銷售價格内（2）賣方在日常貿易或商業活動中經常性使用該房產，此時賣方雖然不像開發商以經營房產銷售為主要業務，但屬於主要業務附帶的交易，仍需繳納VAT。如果房產銷售價格低於3,199,200比索，按照菲律賓稅務局RR No.13-2012規定，不用繳納VAT。（此項費用由賣家負責，當房產證下來後改為由買家向當地市政廳交房產稅，稅收比例是房價的0.1%-0.3%）
F. 公證費（Notarial fee）：交易總額的1%左右（此項費用由買家負責）
G. 中介費：交易總額的3-5%左右（此項費用通常由賣家負責）

結論：一般由賣家負擔交易總額的9-11%稅費，買家負擔交易總額的3-4%稅費。
三、二手房交易流程及注意事項跟開發商/建商買房只需要按照他們的流程即可，沒有可以商談的餘地，合約都是標準的，所有條款都不會根據客戶要求修改。但是買二手房比較復雜，畢竟二手房是從私人手上買，合約的條款要雙方洽談（我们可提供合約草擬及審核服務，爲您最大程度爭取權益）。菲律賓二手房的交易流程為，簽完合約，完成付款后再辦理房產過戶手續，並且新的房產證* 要等3個月左右才能拿到。購買二手房（Ready for Occupancy ）以下是可能遇到的情形：
1. 賣家有房產證
菲律賓房產證並不是買賣雙方交易當天就能辦下來的，是需要等雙方簽完合約，完成付款后由中介去辦理。具體流程：交定金（一般約10%） >>> 簽訂購房合約 >>> 付全款並當場簽訂Deed of Sale >>> 賣家當面交付房產證 >>> 辦理房產證過戶（約需3個月時間，一般是交給中介辦理）
2. 賣家無房產證
只有在特殊情況賣家無法提供房產證，除以下兩種情形外，切勿購買沒有房產證的房子，您很有可能遇到詐騙。
1）將房屋抵押給銀行的，該房產證已交由銀行保管。此時，買家在簽訂Deed of Sale之前需要支付金額幫原所有權人把房產證從銀行贖回來，其它流程基本跟上面一致。
2）轉紅單。（留到文章下面與合約變更費一并説明）
3. 銀行拍賣的房子（銀拍屋）
這種房子是跟銀行交易，價格由銀行自訂，沒有談判的餘地。首先需要跟銀行提交申請，銀行在約2周內確定沒有其他人出更高價的時候就可以開始走過戶流程了。銀拍屋及法拍屋采取 “as is, where is” 的拍賣條件，需要注意的細節更多，如有需要可以連絡我司咨詢。需要注意的問題有：原所有權人贖回房產的期限、房產是否仍被占有、原所有權人各種名目的費用欠繳（稅費、水電、大樓管理費等）等。
*房產證有兩種，請確認自己購買的房屋所有權是CCT（Condominium Certificate of Title）或是TCT（Transfer Certificate of Title）。區別在於，CCT僅表彰該菲律賓房產不帶土地的空間所有權（例如，位於該公寓19樓的某單元）。因此，如果您購買的是菲律賓公寓，則您所購買的權利應是CCT。如果您購買的是土地或是帶有土地持分的菲律賓房地產，則必須取得TCT（所有權轉移證書）。

我们可以爲您檢驗賣方所提供的房產證是否真實。
四、購房應審核的文件及其他簽約注意事項購買前1. 檢查建案是否具有註冊證（Certificate of Registration）和銷售許可證（License to Sell）。檢查該建案有銷售許可證后，接下來需要檢查：
A. 銷售許可證中所示建案的完成日期；
B. 如果該房產上有抵押權存在，它應該從菲律賓住屋與土地使用管制署（Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”）取得抵押許可（Clearance to Mortgage）；
C. 廣告傳單上所宣稱的設施必須是已在菲律賓住屋與土地使用管制署（Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”）登記經批准的分區和公寓計劃。
2. 應詢問房產擁有者/開發商的經紀人/代理（broker/agent），該建案是否已註冊，並且擁有HLURB頒發的銷售許可證。有關註冊和銷售許可證以及其中的任何限制條款，例如停止和取消命令、暫停許可證等，