如何在菲律宾马尼拉进行房产交易土地买卖？

菲律宾的土地法主要内容：菲律宾土地归私人所有。菲律宾禁止外国人拥有土地，但可以购买住宅，不能购买别墅。具有双重国籍的菲律宾人可以100%拥有地产权，但必须在菲律宾出生后，移民到其他国家并取得他国身份者。土地管理部门除环境与自然资源部、土地管理局外，还有其他部门如房产与城市发展协调委员会和国家经济发展署等直接或间接地控制土地的使用。甚至法院都有权利颁发土地所有权证明。

菲律宾土地交易的法律程序：

买卖双方通过律师签订并得到公证的合同；（Deed of absolute sale）

向城市资产评估办公室递交国内收入局出具的土地税申报；(Tax declaration)

买方向市财政局交付地产税；(Real estate tax)

市资产评估员对资产进行评估；

买方向市资产评估办公室支付交易税；(Transfer tax)

向财政局缴纳资产收益税及印花税；(Documentary stamp, capital gain tax)

交易资产注册：更换产权所有者名称；(Certificate of authorization to registration)

新产权所有人获得新产权证的影印件以及向资产评估办公室索取税收申报表。(New title, new tax declaration)

外资企业在菲律宾获得土地的规定：根据菲律宾宪法规定，外国人不得在菲律宾购买土地，但外国公民或公司可以先成立一家菲律宾公司。公司的股权外方占40%以下（含40），菲方占60%以上（含60），并且公司至少有5人，公司成立后，必须在菲律宾开立主要的公司银行账户。账户的户头可以单独为外国公民，可以由外国公民控制房产收入所获得的资金。该公司在购买菲律宾土地前，须得到菲律宾投资委员会（BOI）的许可，才可进行土地买卖的交易。

投资者租赁法案（第7652号共和国法案）允许外国投资者在菲律宾租用商业用地最长不超过75年（过去规定为50年）。根据该法，任何到菲律宾投资的外国投资者在遵守菲律宾法律和下列条件的情况下，可租赁私人土地：（1）土地租赁合同期限为50年，仅可一次性延长25年；（2）租赁的土地仅做投资用途；（3）租赁合同应符合《综合土地改革法》和《地方政府法案》。

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