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房地产是一个与国家经济表现非常相关的行业。菲律宾是2019年第一季度亚洲经济增长率最高的国家之一，增长率为5.6％，房地产业也成为菲律宾最具活力的地区之一，为本国的菲律宾人和外国投资者提供了良好的投资机会。
我们此刻仍坚定地认为：投资菲律宾房地产，如土地，带地房屋，联排别墅和公寓仍然是十分明智的，它们都具有显著的上行潜力。当然，绝大多数投资者的选择都会选择公寓，因为更加方便，购买和管理流程更加简便。

首先，这是因为随着更多菲律宾人加入中产阶级的行列，购房刚需者和投资者的强劲需求导致房地产价格持续上涨。

根据2018年的数据，菲律宾的人均国内生产总值达到P163,475（3,104美元）。因该国贫富差距巨大，与其他国家的人均国内生产总值相比没有意义。但仔细研究菲律宾统计局（PSA）2018年国内生产总值报告显示，菲律宾人均GNI约为3750美元，国家首都地区仍然是无可争议的经济领袖，人均收入超过全国平均水平的三倍。

去年，菲律宾国家首都地区的人均收入达到P500,947（9,513美元），接近土耳其，中国或墨西哥的水平。菲律宾国家首都地区的人均收入甚至高于巴西，秘鲁，哥伦比亚和其他拉美国家。在MANILA大都会，随处可见正在兴建的建筑群。

来自PSA的数据显示，2018年菲律宾国内生产总值增长了6.2％，是该地区最快的国内生产总值之一。去年房地产买卖，租赁和相关商业活动的总增加值增长了4.7％。按照目前的价格，房地产行业为菲律宾经济贡献了P2.22万亿，比上一年增长了6.9％。

MANILA大都会的增幅更为明显。2018年第四季度，国家首都地区的平均住宅价格同比上涨1.6％，而资本集中的首都以外的价格实际上下降了0.8％。这意味着在仍有大量开发需求的省份，住房价格仍然较为便宜。

在MANILA大都会和其他主要城市中心，如宿务，达沃和伊洛伊洛，许多因素推高了房地产价格，其中最重要的是经济的强劲增长。几乎所有的业内人士都会认同，菲律宾房地产价格会继续上涨。一个很好的“晴雨表”是MANILA高尔夫股票的售价，目前徘徊在每股约7,000万比索，是过去两年来最大的增幅。
第二个主要因素是中国投资者和游客涌入MANILA湾地区，马卡蒂和博尼法乔堡的住宅公寓项目，将这附近的房价推到了一个高位。

菲律宾与中国之间经济和政治关系的改善，促使中国投资者关注菲律宾的房地产格局。为了满足这种新的不断增长的需求，已经有不少的菲律宾房产经纪人前往中国开拓中国市场。

另一个因素是房屋的增值税的基数较高。虽然我们已经看到增值税基过去已有调高，但几乎有很少的销售价格低于这个基数，这意味着人们认为价格将在未来几年继续上涨。

第四个因素是极慢的土地转化率。一些开发商和财团持有的土地长久没有打算开发，导致市面上可供选择的优质房产项目十分有限。

高房价对住房和人民生活产生负面影响，但这是经济增长的必然结果。菲律宾房价价格现在接近印度尼西亚，马来西亚和泰国等邻国的房地产价格。

房地产咨询公司高力国际表示，去年大MANILA共售出约54,000套住宅公寓，高于2017年销售的53,000套。它表示，由于大都市缺乏可开发的土地和价格上涨据估计，在土地价格较低的MANILA大都会边缘地区开发项目的开发商将更加积极。

在办公领域，高力国际表示2018年写字楼净吸纳量达到创纪录的118万平方米，预计今年新增供应量将达到100万平方米，这主要得益于外包行业和离岸博彩公司。

我们相信菲律宾房地产行业仍有增长空间，特别是在MANILA大都会以外的关键地区，因为政府追求重大基础设施项目，通胀率开始正常化。

不需要对菲律宾房地产泡沫太担忧，因为菲律宾还有约600万套的住房缺口。菲律宾政府必须将注意力集中在住房问题上，为菲律宾人创造更多机会，促进经济增长。不幸的是，经济仍然存在极大的不平衡，经济增长几乎仍集中在MANILA大都会。

这就是为什么杜特尔特政府为了追赶亚洲其他国家发展速度的“建设，建设，建设”基础设施计划，受到这么多人的关注。随着积极的基础设施建设，时间会证明投资菲律宾是明智的。

其他信息
MANILA办公楼市场持续看好

商业房地产服务公司Cushman＆Wakefield菲律宾表示，2019年第一季度MANILA大都会的甲级写字楼供应量增加约170,000平方米。超过一半的需求来自马卡迪市。

Cushman＆Wakefield在其2019年第一季度Office Marketbeat报告中透露，1月至3月开发了168,156平方米的Prime和A级办公空间，供应量为716.2万平方米。

52％来自马卡蒂市，27％来自蒙廷卢帕市，21％来自奎松市。

就总供应716.2万平方米而言，达义市占库存的大部分为209.7万平方米。其次是马卡蒂市，面积为141.6万平方米; 帕西格市面积111.1万平方米; 和奎松市共有107.4万平方米。

同时，蒙廷卢帕市的库存为568,688平方米，而帕塞市的库存为545,964平方米。曼达卢永市，面积272,701平方米; 和帕拉纳克市有74,417平方米。

MANILA大都会Prime和A级办公楼的平均租金在2019年第一季度从P871 /平方米/月上涨8.6％至P946/平方米/月。在2018年第四季度，与去年同期相比，租金从每平方米增长5.2％。

“这一增长主要与每年这个时候的常规租金上涨有关，”报告指出。

达义市的办公空间要求最高的租金率，平均为P1,201 /平方米/月。马卡蒂市的租金价格为P1,195 /平方米/月，其次是帕拉纳克市，价格为P1,050 /平方米/月。帕赛市，P941 /平方米/月; 奎松市，P854 /平方米/月; 和蒙廷卢帕市的P804 /平方米/月。

曼达卢永和帕西格市办公楼的租金最低，为P786 /平方米/月和P734 /平方米/月。当然随着时间的推移会慢慢增加。

在MANILA大都会市场中，帕拉纳克市的季度租金增幅最大，为25.4％，原因是其现有建筑物空置率很低，租金较高。

在空置率方面，奎松市最高，为9.9％，其次是曼达卢永市，为7.1％; 达义市占5.5％; 和马卡蒂市的1.9％。其他城市的空置率低于1％，使MANILA大都会的整体空置率降至4％。

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