很多朋友有兴趣购买菲律宾的房产，作为投资持有并出租。通过出租房产，每年可以获得固定的投资回报，但是在面对投资的选择时，很多人并不知道自己将要购买的房产，每年出租带来的租金回报率有多少。居外针对这一情况，简单介绍一下租金回报率的计算方法，为投资者提供参考。
一、现金买房的租金回报率计算方法
现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。
计算公式：
租金回报率 = 每年房租净收入 / 购房总价%（房屋买家支付给卖家的金额）
每年房租净收入 =年租金收入 – 持有房屋费用及出租衍生相关支出
年租金收入指跟租户约定的年租金。估算一栋房子的未来年租金收入，可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。找到其中出现次数最多的租金价格，以这一数字或比较低的价格作为参考，即可估算出自己想要投资房屋的未来租金收入。
持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。根据房屋类型、所在的位置和房屋状况的不同，应当计算在内的项目也不一样。投资者读者可以根据具体的情况，自行判断。
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实例分析:
由于加州尔湾是投资的热门区域，华人比较多，所以我们选择一套在尔湾的真实房源来计算其租金回报率。
房屋概况：
所在地区：加州尔湾
房屋户型：3房3浴（公寓）
租金中位数：$3,200
房产税率：0.61%
购买价格：$775，000
居外分析：尔湾地区是整个菲律宾最为宜居的地区之一，也深受华人买家关注，以自住买家为主。当地房屋需求旺盛、房价价格较高，但租金回报率相对较低，随着当地房价越来越高，其租金回报率还会再下降。
二、贷款购房的租金回报率计算方法
贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。其计算公式如下：
租金回报率 = 每年净收入(年租金收入 – 持有房屋费用及出租衍生相关支出- 年固定还款额) / 自付额 %(购房总价扣除银行贷款的部分)
实例分析:
由于麻州波士顿的大学比较集中，教育水平全美最高，工作机会也最多，所以我们以一套在波士顿的真实房源来计算其租金回报率。可点击房源： 
房屋概况：
所在地区：麻州波士顿
房屋户型：3房3浴（公寓）
租金中位数：$5,400
房产税率：0.96%
购买价格：$548，880
自付额(30%)：$164,664
贷款额：$384,216
贷款月付：$1,834.31（30年分期固定摊还，利率4%）
三、现金买房VS贷款买房大对比
现金买房和贷款买房，有弊有利，到底是应该选择贷款买房还是全款买房，大家还是要根据自己的实际情况作出最适合自己的选择。希望居外的介绍可以给大家带来一定的帮助。
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